八王子市・日野市・高尾不動産ガイド

住宅ローンを利用する方の契約書には、融資特約（別名ローン条項）が条文の中に設けられています。これは契約したものの、ローン申請が通らなかった場合の保障です。というのもローン申請が通らなければ、物件の残金を払うことができないわけですから、本来であれば手付け放棄（手付金の没収）または違約金（物件価格の20%）の徴収となってしまいます。しかし融資特約を設けることで、ある一定の期間内で融資の承認がおりなかった場合、その契約は無かったものとして白紙へ戻すことができるのです。買主を保護する条文だと言っても差し支えはないでしょう。
一方、売主側はローンの承認がおりなければ、もう一度物件を売りに出さなければなりませんので、いつまでも結果を待つわけにはいきません。ですから契約後、およそ1週間～1ヶ月の間で融資の承認を取り付ける必要が出てくるのです。仲介を取り持つ業者からしても、この期間を過ぎてしまうと白紙解約ができなくなってしまいますので、買主様の保護という観点から見ても、融資の内定を急がざるを得ないのが現状です。 時には、「何でもっとゆっくり考えさせてくれないのか」などと、お叱りを受けることもあります。このような場合、どちらかの金融機関で融資の内定を取り付けておき、同時に引渡しまでの間に、別の金融機関で平行に申し込み手続きをして頂く他ありません。
仲介会社は、もっとも有利な金融機関をご紹介しているはずですが、買主様ご自身が納得できないと思うのであれば、契約前に指定の金融機関を申し出て頂けましたら、快くそちらの金融機関での資金計画と融資の申込を進めてもらえるはずです。ただし最近のネットバンクなどでは、個人情報保護の観点から、申込者本人とのやり取りしかできない金融機関もございます。その場合は、ご本人に申込手続きをしていただくこととなりますが、必要書類などは仲介会社で揃えてもらうこともできます。ただし進行状況を仲介会社に報告しておきませんと、後で問題となる事もありますので、ご注意下さい。 また意図的に必要書類の提出を怠ったり、ローンの申込を引き延ばしたりしますと、融資特約は無効となります。その点には十分留意して下さい。

現在ではフラット35が主流となっていますが、他にも財形融資や「つみたてくん」などもあります。フラット35は、住宅金融支援機構と提携した民間金融機関で行うことのできる長期固定型住宅ローンです。取り扱う金融機関により金利も多少変わってきます。
融資の実行日が毎月10日から月末の金融機関営業日と定められているので、その指定日を外すとつなぎ融資を受けなければなりません。保証料がかからない、登録免許税が安くなるなどのメリットはありますが、団体信用保険が毎年発生します。また、借入額の上限が定められている為、自己資金が必要であり、自己資金が不足する場合は民間金融機関との合わせ融資になってしまうため、メリットは減ってしまいます。

現在、住宅融資の7割以上が民間金融機関で行われています。金融商品の種類の豊富さや優遇条件などのサービスで各金融機関同士の競争が激化しており、借りる側のメリットが増えています。また金融機関により、物件以外にも諸経費や引越代なども住宅ローンと共に借入れができるようになったので、自己資金があまり用意できない方でも住宅を購入することができます。
民間の金融機関でも、フラット35以外に金融機関独自の35年固定の商品を取り扱っているところがあります。長期返済を考えているのであれば、そちらも比較してみる価値はあるでしょう。最近ではネットバンクなども増えつつありますが、実店舗を持たないため、長期間に渡る金融機関との取引を考えると、メリットばかりとは言えないようです。

社内融資は各会社の規定によるので一概には言えませんが、基本的には退職金を担保とすることが多いので、抵当権などの設定はありません。社内融資は自己資金として扱われるケースが多いので、不足分は金融機関からの借入が可能です。

比較的金利が低く設定されており、金融動向を見ながら借り換えをするなどの柔軟な対応が可能です。通常に金利の変動を見ていくものと、返済期間中に年2回適用金利の見直しを行い、5年ごとに返済額の見直しを行っていき、返済額の上昇を最大で1.25倍までとしているものがあります。返済額急増というリスクは小さく見えますが、実際は元金の返済割合を増減して調整しているのです。

5年・10年などの期間内で上限金利を設定し、その範囲内で金利が変動していきます。実行金利も通常の変動金利と比べると高めの設定となります。

1年から20年位の間で、各金融機関が固定期間に合わせ金利を設定しています。固定期間内は金利が変動することはないので返済額が一定となります。ただし、金融機関の融資の基本は変動金利になりますので、固定金利は特約の扱いになります。固定期間終了後は自動的に変動変金利になってしまうので、再度、固定期間を継続するのであれば、特約を結び直すこととなります。

フラット35と同じく、35年返済までの固定金利です。フラット35と異なり保証料がかかりますが、団体信用保険料は銀行の負担となり、支払う必要がありません。また物件価格の100%までの借入れができますので、自己資金が少なくとも物件を購入することができます。表面金利で見るとフラット35より高めに見えますが、団体信用保険がかからない分、総返済額で言えば大差はないと言えます。

住宅ローンには上記のような金利方式がありますが、長短判断しかねる方は、2つの金利方式を併せて借りることも可能なので、一案に入れてみてはいかがでしょうか。

返済方式は、「元利均等」と「元金均等」の2つがあります。毎月の返済額は利息部分と元金部分を合わせた金額となりますが、その利息分の算出方法により返済額が変わってきます。結論から言えば毎月一定の返済額にしたいのであれば元利金等、総返済額を抑えたいのなら元金均等ということとなります。

総返済額から逆算し、月々の返済額が一定になるように調整した返済方式です。返済額は同じでも、借入残高が多いうちは利息の占める割合が大きく、元金が減るに従い利息も低くなります。 返済額を一定にみることができるので借入額も多めに考えられます。変動金利の場合、こちらの元利金等が使われるのが一般的です。

毎月返済する元金を一定にし、借入残高に応じた金利をプラスする返済方式です。借入残高が減っていくのに伴い月々の返済額も減っていきますが、返済当初の支払額が元利金等に比べると多いので、同じ返済額で考えるのならば、借入額を抑える必要があります。ただし元金の減少が早い分、総返済額は低く抑えることができます。また、取り扱い金融機関が限られているのが難点です。

総現在、各金融機関で優遇金利が行われております。優遇金利とは、実際に店頭で出している基準金利より利率の低い金利を適用することです。なお、利率は金融機関により異なります。優遇金利も大きく2種類に分けることができ、一定の期間優遇幅を大きく設けるタイプと、通期で一定の優遇が受けられるタイプがあります。

住宅ローンを取り扱っている金融機関の多くは、保証会社と提携しています。保証会社は借り主が住宅ローンを返済できなくなった場合に限り、金融機関に住宅ローンの残債を返済し、代わりに金融機関から債権を買い取ります。住宅ローンが消えるわけではありません。保証会社への返済義務が残ります。
現在ではその保証料も初めに一括で支払うのではなく、金融機関によっては、実行金利に0.2%を上乗せして支払うという方法もあります。分割払いの方がお得にも感じますが、総返済額でみれば決して安いものではありません。ただし繰上返済などを行っていくのであれば、金利上乗せの方がお得な場合もあります。

住宅金融支援機構などを除けば、民間の金融機関などでは団体信用保険料は金利に含まれており、別途に支払うことはありません。生命保険といっても、死亡時ばかりでなく重度の障害を負った時なども対象になります。最近では金融機関により、ガンや3大疾病などに対応した団体信用保険なども金利を上乗せすることでオプションとして付けられるようになってきました。

最後に、平成13年6月から現在までの三井住友銀行の金利推移表です。変動金利に比べ、短期の固定金利の上昇が目立ち、逆に10年固定の様な長期に渡る固定金利は安定傾向にあるようです。